감정평가 3방식에 대해서 알아보자

부동산이나 기계장치 등 자산의 가치를 평가하는 과정에서 사용되는 감정평가 3방식은 각각의 자산이 가진 고유한 특징과 시장 상황에 맞춰 다양한 방법으로 접근할 수 있습니다. 감정평가사는 자산의 가치를 정확하게 판단하기 위해 원가방식, 수익방식, 비교방식을 활용하며, 각 방식에는 고유한 장점과 단점이 존재합니다. 이 글에서는 감정평가 3방식의 의미와 장단점을 자세히 알아보겠습니다.

1. 원가방식: 비용의 측면에서 자산 평가

원가방식은 대상 자산을 재조달하거나 새로이 구축하는 데 필요한 비용을 기준으로 자산의 가치를 평가하는 방법입니다. 이 방식은 특히 건물, 기계장치 등과 같은 상각자산의 평가에 많이 사용됩니다. 원가방식은 비용성의 원리에 따라 평가가 이루어지며, 감정평가사는 자산의 재조달원가에서 감가상각액을 차감하여 평가합니다.

원가방식의 장점

원가방식의 가장 큰 장점은 자산의 물리적인 가치와 구축비용을 기반으로 하여 비교적 객관적인 평가를 할 수 있다는 점입니다. 또한 공익에 사용되는 부동산 평가에서도 유용하게 적용됩니다. 평가사의 주관이 개입될 여지가 적고, 평가된 가격의 편차가 작아 안정적인 평가가 가능하다는 장점이 있습니다.

원가방식의 단점

그러나 원가방식에는 몇 가지 단점이 존재합니다. 가장 큰 문제는 토지와 같은 재생산이 불가능한 자산에 적용하기 어렵다는 점입니다. 또한, 재조달원가와 감가상각액을 정확하게 산정하는 데 기술적인 어려움이 따르며, 이로 인해 평가의 신뢰성이 떨어질 수 있습니다.

2. 수익방식: 수익성을 기준으로 한 평가

수익방식은 자산이 창출할 수 있는 미래 수익을 바탕으로 평가하는 방법입니다. 주로 수익용 부동산, 예를 들어 임대 부동산과 같은 경우에 활용됩니다. 수익방식은 수익환원법에 의해 대상 자산의 가치를 산정하며, 자산이 창출할 수 있는 예상 수익을 현재가치로 환원하여 평가가 이루어집니다.

수익방식의 장점

수익방식은 이론적으로 과학적이고 논리적인 평가 방법입니다. 특히 수익을 창출하는 자산에 대해 매우 유용하며, 해당 자산이 실제로 창출할 수 있는 경제적 가치를 정확히 반영할 수 있습니다. 이러한 이유로 수익용 부동산이나 수익성이 중요한 자산의 평가에 적합합니다.

수익방식의 단점

반면, 수익방식은 비수익성 자산이나 불안정한 부동산 시장에서는 적용이 어려울 수 있습니다. 또한, 순수익과 환원이율을 정확하게 파악하는 것이 쉽지 않아 평가의 정확도가 떨어 질 수 있습니다. 신축과 구축 부동산 간의 가격 차이를 반영하지 못하는 경우도 있어 이 방식의 한계로 작용할 수 있습니다.

3. 비교방식: 시장성을 반영한 평가

비교방식은 자산의 시장성을 기준으로 평가하는 방법입니다. 이 방식은 시장에서 유사한 자산의 거래 사례를 바탕으로 대상 자산의 가치를 산정합니다. 거래사례비교법과 임대사례비교법 등이 여기에 포함되며, 비교 대상 자산의 시장 가격을 참고하여 평가가 이루어집니다.

비교방식의 장점

비교방식은 감정평가에서 중추적인 역할을 하며, 시장성 있는 자산의 평가에 가장 널리 사용됩니다. 특히 부동산의 절반 이상에 적용될 정도로 현실적이고 설득력이 높습니다. 거래 사례가 있는 경우 비교적 간단하게 자산의 가치를 평가할 수 있으며, 시장 상황을 반영한 현실적인 평가가 가능합니다.

비교방식의 단점

그러나 비교방식도 단점이 있습니다. 시장에 거래 사례가 없는 경우 적용이 어렵고, 시장이 안정되어 있을 때에만 신뢰성 있는 평가를 할 수 있습니다. 또한, 시장이 불안정하거나 비정상적인 상황에서는 평가가 어려워질 수 있으며, 평가사의 경험과 지식에 크게 의존하게 됩니다.

결론

감정평가 3방식은 각기 다른 평가 원칙에 기반하여 자산의 가치를 산정하는 중요한 방법들입니다. 원가방식은 비용을 기준으로, 수익방식은 수익을 기준으로, 비교방식은 시장성을 기준으로 자산을 평가합니다. 이들 방식은 각각의 특성과 상황에 따라 유용하게 활용될 수 있으며, 감정평가사는 이를 적절하게 조합하여 정확한 자산 가치를 평가합니다.

 

감정평가는 자산의 가치를 합리적으로 판단하기 위해 매우 중요한 과정입니다. 원가, 수익, 비교 세 가지 방식의 장단점을 잘 이해하고, 자산의 특성에 맞는 방식을 선택하는 것이 감정평가의 핵심입니다. 이를 통해 자산의 정확한 가치를 파악하고, 합리적인 투자와 의사결정을 내릴 수 있습니다.